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中关村:《房地产抵押价值评估报告

发布日期:2021-11-23 22:01   来源:未知   阅读:

  AAChinaAppraisalvy\%巾紐行成员机构首佳顾问SHOUJIACONSULTING估价报告编号:北京首佳(2021)估字第FCZ估价项目名称:i匕京华素制药股份有限公司所属的位于:!t:京市房山区良乡金光北街1号工业房地产抵押价值评估估价委托人:江苏银行股份有限公司:!1:京广渠门支行房地产估价机构:i匕京首佳房地产评估有限公司注册房地产估价师:李晨宇(注册号:1120200049)郝秀丽(注册号:4420140082)肖欢欢(注册号:1120190020)估价报告出具曰期:二O二一年九月二十八曰I:-1PI房地产抵押估价报告■地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层■联系电话■服务及投诉热线:CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号HOUJIAONSULTI致估价委托人函LetterofTransmittal江苏银行股份有限公司北京广渠门支行:承蒙委托,我公司对北京华素制药股份有限公司所属的位于北京市房山区良乡金光北街1号工业房地产【证载土地用途为工业用地,证载房屋用途为工交,国有出让土地使用权面积为37213.70平方米,房屋总建筑面积为18787.80平方米】在现状利用条件下的价值水平进行了评估,估价目的是为确定房地产柢押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

  2.根据产权人提供的《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】、《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】及《项目情况说明》,本次估价对象具体范围及座落、规模、用途等权属情况如下:估价对象一览表建筑面积±14面积证载房屋用途\m±M楼号或层数Bmm产权人建雛构方向(M2)用途幢号(M2)(层)混合1058.8混合25036.0混合南3130.6房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工交工业用地南混合4141.137213.70混合南252.05混合6西293.8混合11875.5合计37213.7018787.80价值时点:2021年7月6曰价值类型:抵押价值估价人员根据估价目的,遵循估价原则,根据国家有关房地产估价的规范、规定,按照估价程序,经过实地查勘与市场调查,选用成本法对估价对象进行了测算,确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年7月6日的估价结果如下:(币种:人民币)>假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值:房地产价值总价:8634万元大写金额:捌仔陆佰叁拾肆万元整综合楼面单价:4596元/平方米>注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款:地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话CA\Chi首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号OUJIANSULTI:;0法定优先受偿款总额:0元大写金额:零元整>估价对象秘产房地产抵大写金额:捌仟陆佰畚拾肆万元整^596^平方>

  V综合楼面单价:具体如下:,房地产抵押价值评估结果汇总表二—一说明数额总价(万元)8634其中:土地总价(万元)42311.假定未设立法定优先受偿权利下的价值建筑物总价(万元)4403单价(元間45962.注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款总额(万元)2.1+2.2+230根据产权人出具的《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,估价对象存在抵押他项权利,至价值时点,该项抵押他项权利尚未注销。

  3.根据《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,本次评估是以同一抵押物向同一银行申请贷款的续贷项目,故本次评估在计算房地产祗押价值时未将已存在的柢押债权数额作为法定优先受偿权款予以扣除。

  5.2.1已抵押担保债权数额总额(万元)02.2拖欠建设工程价款总额(万元)估价纖为现房,不存在拖欠建设工程价款。

  6.0根据产权人提供的《法定优先受偿款调查表》,估价对象不存麵也法定优先受偿款情况。

  7.2.3其他法定优先受偿款总额(万元)0总价(万元)86343=1-23.抵押价值单价(元/rrf)4596备注:应估价委托人要求,估价人员对抵押净值进行了测算,假定在价值时点抵押权实现时,抵押物进行司法处置过程中所涉及的税费(包括诉讼费、增值税及附加、印花税、土地增值税)为952万元,则抵押净值为7682万元(抵押净值=抵押价值-处置税费),但上述税费仅为我公司的估算,最终应以实际发生税费金额为准,在此提请报告使用者注意。

  9.项目估价獅说明(一)房地产市场价值(取整)(万元)指估价对象于价值时点2021年7月6日的房地产市场价值。

  10.8634(二)处置时所涉及的为估价对象进行司法处置过程中所涉及税费,即诉讼费+增值税、城市维952地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话iiCA\ChinaAppr^i;首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号HOUJIAONSULTI中估联说明估价对象ms.护建设税、教育费附加、地方教育费附加+印花税+土地增值税税费(取整)(万元)指当事人为向人民法院提起诉讼程序应当缴纳的费用,包括案件受理费和其他诉讼费用。

  12.(1)案件受理费47.35指利害关系人因情况可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施,申请保全措施时所缴纳的费用。

  13.(2)保全费0.5指当事人向人民法院申请执行生效的法律文书所应交纳的费用以及执行中实际支出的费用。

  14.(3)执行费15.37估价对象为2016年4月30日前取得的不动产,产权人为一般纳税人,不动产以自建方式取得,根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36号),适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计税。

  15.应纳增值税税额=销售额x征收率=含税销售额+(1+征收率)x征收率,贝!J增值税税率=5%/(1+5%);根据《北京市实施<中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的细则》,北京市房山区城市维护建设税为增值税的5%;根据《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》,教育费附加为增值税的3%;根据《北京市地方教育附加征收使用管理办法》,地方教育附加为增值税的2%。

  由于产权人未能提供购置原价,故增值税及附加=房地产市场价值x5.24%2.增值税及附加452.42指对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

  3.印花税4.317由于产权人未能提供估价对象土地增值税扣除项目的相关材料,故抵押净值测算中,增值税采用核定征收方式进行测算,最终土地增值税的缴纳金额应以税务部门确认为准。

  4.土臓直税431.70根据产权人提供的個有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】、《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】、《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,估价对象存氏押他项权利,至价值时点,该项抵押他项权利尚未注销。

  根据《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,本次评估是以同一抵押物向同一银行申请贷款的续贷项目,故本次评估在计算房地产抵押价值时未将已存在的抵押债权数额作为法定优先受偿权款予以扣除。

  (三)已抵押担保的债权数额0.00(四)房地产抵押净值(取整)(万元)7682房地产抵押价值-处置时所涉及的税费-已抵押担保的债权数额特别提示:(-)房地产价值的体现是土地和建筑物共同产生收益的结果,本报告对估价结果中的土地使用权价值和建筑物价值进行了剥离,主要是为满足贵方办理抵押登记手续的要求,单独使用其土地使用权价值和建筑物价值无实际意义。

  (二)根据产权人出具的《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,估价对象存在柢押他项权利,至价值时点,该项抵押他项权利尚未注销。

  根据《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,本次评估是以同一抵押物向同一银行申请贷款的续贷项目,故本次评估未考虑上述抵押他项权利对估价结果的影响。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话iiimrA\:a首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SULTING(彐根据個有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】,证载土地用途为工业用地,《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】证载房屋用途为工交;根据产权人提供的《项目情况说明》及估价人员实地查勘,估价对象现作为车间、办公及食堂库房、锅炉房等配套用房,部分空置。

  本次评估估价对象房地产用途以《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】证载工业用途为准,同时考虑了其现状利用情况对估价结果的影响,在此提请报告使用者注意。

  (四)根据产权人提供的《项目情况说明》,估价对象所在宗地内存在加建建筑物及围墙外移情况,由于加建建筑物及外墙外移尚未办理相关规划等手续,亦尚未取得《不动产权证书》,故根据估价谨慎性及合法性原则,本次评估未将上述加建建筑物及因围墙外移导致增加的现状宗地面积纳入到估价范围,本次评估估价对象建筑面积以《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】证载建筑面积为准,在此提请报告使用者注意。

  (五)估价对象土地使用权取得方式为出让,根据产权人提供的《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】,估价对象的土地使用权终止日期至2045年9月12曰止(该宗地其中3881平方米的土地终止日期为2050年8月24日止),即在价值时点土地剩余使用年限为24.2年、29.1年,由于剩余年限29.1年的土地面积较小,根据谨慎14原则,故本次评估以大面积的土地剩余使用年限24.2年为准。

  (六)根据产权人提供的《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】记载座落为房山区西潞街道金光北街1号,《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】记载房屋坐落为房山区良乡金光;jk街1号,根据产权人介绍及估价人员实地查勘,上述地址为同一地址,本次评估估价对象坐落以《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】证载为准,在此提请报告使用者注意。

  (七)估价人员曾于2021年7月6日对估价对象进行了实地查勘,但估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况,并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验,因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。

  对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备,本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题,符合国家有关技术、质量、验收规范,且符合国家有关安全使用标准。

  估价对象中3、4幢房产为化学试剂库及危险物库房、7幢房产部分为洁净车间,未能安排估价人员对其进行室内查勘,根据产权人提供的《项目情况说明》,估价对象中3、4幢房屋内部装修为简单装修且能够正常使用,7幢房屋内部已根据生产需要按照洁净车间标准进行了特殊装修且能够正常使用,本次估价对未进入的3、4幢室内查勘的房产室内装修状况设定为简单装修,7幢房产带装修,且本次估价设定未进入的房屋均可正常使用,在此提请报告使用者注意,如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。

  (八)估价人员已要求估价委托人出具《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件,以地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话CA\Ap.pr,首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JlAULTICONS便核对原件与其所提供的产权资料复印件的_致性。

  但由于产权证件原件暂存在原贷款银行,无法取出,估价人员未能查看上述产权资料原件,且受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制,房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

  本次估价是以估价费石人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。

  如因委托人提供资料有误而造成评估值失实,估价机构和估价人员不承担相应责任。

  公司Q二一年九月地址:.北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电话CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JlAULTICONS估价对象存在柢押他项权利(详见背离事实假设),除此之外,估价对象不存在租赁及其他担保等估价师知悉的他项权利。

  二、未定事项假设本次估价委托人未提供产权人所采用的的增值税的计税方式,本次以产权人选择简易计税方法计税并持续选用此计税方法计税为前提。

  三背离事实假设根据产权人出具的《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,估价对象存在抵押他项权利,至价值时点,该项抵押他项权利尚未注销。

  根据《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,本次评估是以同一柢押物向同一银行申请贷款的续贷项目,故本次评估未考虑上述抵押他项权利对估价结果的影响。

  四、不相一致假设(-)根据《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】,证载土地用途为工业用地,《房屋所有权证》【京房权iEE股字第0700049号】证载房屋用途为工交;根据产权人提供的《项目情况说明》及估价人员实地查勘,估价对象现作为车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房,部分空置。

  本次评估估价对象房地产用途以《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】证载工业用途为准,同时考虑了其现状利用情况对估价结果的影响,在此提请报告使用者注意。

  (二)根据产权人提供的《项目情况说明》,估价对象所在宗地内存在加建建筑物及围墙外移情况,由于加建建筑物及外墙外移尚未办理相关规划等手续,亦尚未取得《不动产权证书》,故根据估价谨慎性及合法性原则,本次评估未将上述加建建筑物及因围墙外移导致增加的现状宗地面积纳入到估价范围,本次评估估价对象建筑面积以《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】证载建筑面积为准,在此提请报告使用者注意。

  (三)估价对象土地使用权取得方式为出让,根据产权人提供的《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】,估价对象的土地使用权终止日期至2045年9月12日止(该宗地其中3881平方米的土地终止日期为2050年8月24日止h即在价值时点土地剩余使用年限为24.2年、29.1年,由于剩余年限29.1年的土地面积较小,根据谨慎性原则,故本次评估以大面积的土地剩余使用年限24.2年为准。

  (四)根据产权人提供的《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】记载座落为房山区西潞街道金光北街1号,《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】记载房屋坐落为房山区良乡金光北街1号,根据产权人介绍及估价人员实地查勘,上述地址为同一地址,本次评估估价对象坐落以《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】证载为准,在此提请报告使用者注意。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JlAILTICONSU五、依据不足假设(-)估价人员曾于2021年7月6日对估价对象进行了实地查勘,但估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况,并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验,因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。

  对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备,本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题,符合国家有关技术、质量、验收规范,且符合国家有关安全使用标准。

  估价对象中3、4幢房产为化学试剂库及危险物库房7幢房产部分为洁净车间,未能安排估价人员对其进行室内查勘,根据产权人提供的《项目情况说明》,估价对象中3、4幢房屋内部装修为简单装修且能够正常使用,7幢房屋内部已根据生产需要按照洁净车间标准进行了特殊装修且能够正常使用,本次估价对未进入的3、4幢室内查勘的房产室内装修状况设定为简单装修,7幢房产带装修,且本次估价设定未进入的房屋均可正常使用,在此提请报告使用者注意,如上述情况发生变化,估价结果需做相应调整。

  (二)估价人员已要求估价委托人出具《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件,以便核对原件与其所提供的产权资料复印件的一致性。

  但由于产权证件原件暂存在原贷款银行,无法取出,估价人员未能查看上述产权资料原件,且受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制,房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

  本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。

  如因委托人提供资料有误而造成评估值失实,估价机构和估价人员不承担相应责任。

  (三)估价人员已要求产权人提供估价对象的土地出让合同以确定土地使用届满后地上建筑物的处理方式,但产权人无法提供。

  本次m古遵循抵押评估的谨慎原则,评估中以土地使用权届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物为估价前提,如上述情况发生变化,则估价结果需作相应调整。

  本估价报告书仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不作(司法诉讼、征收等)其他任何估价目的之用。

  (二)本估价报告仅供估价委托人、估价报告中列明的贷款银行、委托合同中约定的其他报告使用人、法律及行政法规规定的估价报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为本估价报告的使用人。

  (三)估价委托人或者其他估价报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本估价报告载明的使用范围使用本估价报告;估价委托人或者其他估价报告使用人违反前述规定使用本估价报告的,本评估机构及评估专业人员不承担责任。

  (四)本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失,本地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页ChinaAppraisrilCA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SHCO__JIANSULTI估价紐勾不承担责任。

  (五)本次估价结果受价值时点的限制,且本估价报告使用期限自估价报告出具之日二o二一年九月二十八曰起为壹年。

  若报告使用期限内,房地产市场、建筑市场或估价对象自身状况发生重大变化,估价结果也需佾目应调整或委托估价机构重新估价。

  (六)本报告估价结果已包含估价对象国有土地使用权价值,该土地使用权不能再单独作为柢押物向银行另行申请贷款使用。

  另外,房地产价值的体现是土地和建筑物共同产生收益的结果,本报告对估价结果中的土地使用权价值和建筑物价值进行了剥离,主要是为满足估价委托人办理抵押鄧己手续的要求,单独使用其土地使用权价值和建筑物价值无实际意义。

  (七)本次估价结果是指在目前房地产市场状况下、估价对象在现状利用条件下的房地产价值,包括国有出让土地使用权价值和与房屋有关的土建、安装、二次装修及室外附属工程价值,不包括可移动的存货、电器等物品价值。

  且本报告书应与估价对象的合法产权证明一并使用、经注册房地产估价师签字、估价机构盖章并作为一个整体时有效。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页mCA\ChinoApprcii;首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号..........JIACONSULTING(二)不动产权状况1权益状况估价对象土地所有权属于中华人民共和国。

  根据产权人提供的《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】,估价对象不动产登记状况如下:规划容积率0.6845所有权国家所有±1也使用权详见下表(±ite登记状况一览表)其他概情况无土地登记状况一览表《国有土地使用证》证号±tft使用地类使用剩余期限使用权座落地号使用权面积络止日期囿号权人类型(用途)2045年9月12日(该宗地其中3881平方米的土地终止日期为2050年8月24曰)北京华素制药股份有限公司房山区西潞街道金光北街01GB0037213.70平方米(独用面积)京房国用(2009出)第00130号工业用24.2年29.1年出让m-4-5-1地a333建筑物登记状况一览表《房屋所有权证》证房腥所有权人房厘坐落产别建筑面积(M2)房屋用途号京房权鹏股字第0700049号北京华素制药股份有限公司房山区良乡金光北街1号股份制房产工交18787.80各楼栋详细登记情况一览表建成年份建筑面积(平方米)房基占地面积(平方米)楼号或幢号层数(层)方向獅间数(代)九八混合261058.8646.02混合九八1355036.03927.93南混合九八8130.6130.6南4混合九八6141.1141.15南混合九八10252.0252.06西混合九八6293.8293.8混合九八9011875.57057.6合计18787.8012449.0根据产权人提供的《房屋所有权证》,估价对象建筑物登记状况如下:地役权担保物权设立情况有抵押未注销俱体情况见麵权利设立情况〃)查套娜式限制权利情况无权属清晰情况清晰2实物状况根据产权人介绍及估价人员实地查勘,估价对象土地及建筑物基本情况如下:地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\ChinaAi首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号______JIACONSULTING9B■土地基本状况一览表房山区西潞街道金光北街1号东:金光i匕街南:创美水处理材料技术研究所用地西:翠柳东街北:长虹西路::现状四至面积(平方米)37213.70实际用途工业職较规则地形平原地势平坦麵地质环境条件翻驢简单开发麵宗地红线内、夕卜通路、通电、通讯、通上水、通下水、供暖及供气f口宗地红线内已建成建筑物:t*使用剩余期限242年、29.1年建筑物基本状况一览表建成时实际用实际建空间使用及维幢号外装修设施设备装饰雜展萵宪损状况途筑结构布局间(年)护状况地面局部铺地毯、局部地砖,墙面局部刷涂料局部贴墙砖,顶棚为石膏板吊顶食堂、活墙砖混合层高约4.5米估价对象供水、排水、供电、通讯、卫生、照明、防灾等系统和设备的配置齐全,性能良好,其中2、7号楼配有烟感、喷淋等消防系统、中央空调系统及新风系统,2、4、5、7号楼安装碰系统,各楼栋安装暖气片。

  动室地基基础有足够承载能力,无不均匀车间、办地面局部铺地砖、局部浦地板革,墙面刷涂料,顶棚局部刷涂料、局部为矿棉吸音板吊顶层高局部约10米、局部4.5米公实验墙砖2混合沉降,承重构室空间件完好,屋面、楼地面较完好,门窗开关较灵活,水卫设赚完好通畅,电照绝缘良好,房屋日常维护保养状况较好,建筑物综合成新度一鮮试3墙砖混合未逬入,设定为简单装修层高约4.5米分区剂库以及危险品墙砖4混合未逬入,设定为简单装修层高约4.5米各空库房良好1998间的地面铺地砖,墙面及顶棚均刷涂麵室墙砖交通5混合层高约4.5米料繊地面铺地砖,墙面及顶棚均刷涂合理锅炉房6墙砖混合层高约6米料地面局部浦地砖、局部为水泥地、局部为自流平,墙面刷涂料,顶棚部分刷涂料、局部为矿棉吸音板、局部为石裔板吊顶未进入洁净车间,设定为带装修层高局部约4.5米、局部约8米、局部约18米车间、库墙砖/EBn般。

  房办公根据产权人提供的《项目情况说明》,估价对象所在宗地内存在加建建筑物及围墙外移情况,由于加建建筑物及外墙外移尚未办理相关规划等手续,亦尚未取得《不动产权证书》,故根据估价谨慎性及合法性原则,本次评估未将上述加建建筑物及因围墙外移导致增力,现状宗地面积纳入到估价范围,本次评估估价对象建筑面积以《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】证载建筑面积为准。

  (三)他项权利设立情况根据产权人出具的《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,估价对象存在抵押他项权利,至价值时点,该项抵押他项权利尚未注销;除此之外,估价人员未发现估价对象有租赁及其他担保娜页权利记载。

  (四)区位状况描述与分析1.韻状况地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号CONSULTING估价对象位于北京市房山区良乡金光北街1号,位于房山区东部,长虹西路与金光北街交叉路口的西南方向。

  坐落与方位估价对象位于北京市房山区良乡金光北街1号,周边有创美水处理材料技术研究所北京超羽纤维制品有限公司、北京帕尔普线路器材有限公司、北京嘉德福塑料制品公司、北京华威柯隆电气科技发展有限公司等工ik项目,工业集聚度较优。

  工业集聚度与重要场所(设施)的距离估价对象距房山区人民政府约500米,距京港澳高速约1.5公里。

  估价对象物业外形、朝向及楼层一览表幢号物业外形栋朝向嶋楼层估价磨斤在楼层长条形朝西1-22长条形朝西21-22长条形朝北3长条形朝北4长条形朝北、朝东5长条形朝东6长条形朝南21-22.交通状况估价对象三面临街。

  东临金光北街、西临翠柳东街、北临长虹西路,所临长虹西路等级为次干道,双向八车道钢筋混凝土路面;金光北街、翠柳东街均为交通型支路,双向两车道沥青路面。

  道路状况估价对象距离最近的公交苏庄东街南口站约150米,有833、897、房13、房15、房28、房2路等多条公交车线路通达于此,距地铁房山线米,,对内交通便捷度较优。

  对内公共交通对外麵估价对象距离最近京港澳高速路出入口的距离约1.5公里,对外交通便捷度较优。

  3.外部配套设施状况估价对象所在区域外部基础设施配套齐备,道路、供水、水(雨水、污水)、供电、通信、供暖、供气等设施保障率高。

  基础设施估价对象1公里范围内分布有商业(中大瑞祥百货市场、国泰百货、华冠超市)、金融(北京银行、华夏银行、中国农业银行、北京农商银行)、医疗(北京市房山区中医医院、北京今康中医医院、北京华亚医院)、教育(北京师范大学良乡附属中学、良乡中心/」哮、北京工商大学附属/」咩、常菁藤双语幼儿园)、文化(房山区文化馆图书馆西潞街道分馆、商京晨艺术馆)、体育(吉祥菩提瑜伽馆、优极客健身会所)等公共服务设施,公共服务设施完善度高。

  公共月勝纖4.周围环境状况房山区地处太行山与华北平原之间的过渡地带,属温带大陆性季风气候,夏季炎热多雨,冬季寒冷干燥,春季干旱多风,秋季秋高气爽而短促。

  房山区人均水资源量为1200立方米,但人均可用水资源量仅258立方米,低于全市平均水平,存在缺水问题,水资源的严重匮乏将严重制约房山区的可持续发展。

  房山区存在一定面积的风沙危害区域、泥石流危害区域,存在的主要问题是水域和绿地较少,空气、水体污染较重。

  城市绿化覆盖率为47.27%,人均公共绿地面积为16.85平方米;全区二级和好于二级的天数为187天,占全年总监测天数的51.2%0估价对象周围绿化率^高、空气质量良鼠卫生条件较好、噪音污染很小。

  自然聰房山区人文景观众多,区内共有文化古迹302处,其中世界级文化遗产1处,国家级文化保护单位6处、市级15处、区级47处。

  区内古塔林立,107座历代古塔占北京地区古塔总数的一半以上,其中唐塔占全国现存总数的三分之一;驰名中外的北京猿人遗址(周口店镇)是世界文化遗产之一,享有北人文_地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\app首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号CONSULTING京人之家的美誉;西周燕都遗址(谅滴河镇)印证了北京建城3000多年的历史,被称为北京城之源;拥有1300多年历史的佛教圣地云居寺,因藏有14278块石刻大藏经而享誉海内外,被誉为北京敦煌;金陵遗址是北京历史上第一醒家陵寝,以±12些古迹以及上方山国家森林公园、石花洞、青龙湖、十渡等众多的风景名胜每年都吸弓I着大批中外游客。

  估价对象位于北京市房山区良乡金光北街1号,所在区域内有有西潞街道办事处中心幼儿园、良乡中心幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附属中学等教育设施,区域内人文环境较好。

  地处房山区良乡工业区,区域内工业集聚度较优,交通便捷度较优,基础设施保障率高,公共服务配套设施完善度高,J1边环境状况较好,以上因素会对估价对象价值产生正面影响。

  (五)市场背景描述与分析1.宏观经济形势-2021年二季度北京市经济运行情况(1)GDP:2021年上半年,北京市实区生产总值19228.0亿元,按可比价格计算,同比增长13.4%,比一季度回落3.7个百分点,与2019年同期相比,两年平均增长4.8%,高于一季度0.2个百分点。

  分产业看,第一产业实现增加值40.4亿元,同比增长1.9%,两年平均下降10.2%;第二产业实现增加值3293.2亿元,同比增长32.5%,两年平均增长12.7%;第三产业实现增加值15894.4亿元,同比增长10.1%,两年平均增长3.3%。

  6月,全市CPI环比下降0.4%,同比上涨0.9%,涨幅比上月缩小0.3个百分点。

  食品分项中,鲜菜、猪肉价格下跌幅度较大;非食品分项中,交通工具用燃料涨幅达24.2%,租赁房房租上涨1.9%。

  PPI上行主要受国际大宗商品价格拉动影响,黑色金属、有色金属、燃料等价格涨幅较大,与全球货币超发、欧美经济复苏带来的供需缺口拉大有关。

  其中,商品零售6666.3亿元,两年平均增长1.1%;餐饮收入561.2亿元,两年平均下降4.9%。

  2021年6月,北京市实现社会消费品零售总额1387亿元,环比增长26.3%,同比增长12.2%两年平均增长1.49%。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\Appraisal首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号AssociationSHcoouJIANSULTING中估联行成北京市社会消费品零售錶同比增速(X〉社会消费品萃售餒(亿元)同比均值(《同比(s)亿元250020-8,W::f^TTOCOOClfniONOT-f^lOCDOCNmiO卜20Fl^.2017年2020生2019ft2018资科来源:北京市统计局P(注:国家统计局根据第四次全国经济普查结果对全国及各省市2019年社会消费品零售总额进行了修订,2020年月度增速按照可比口径计算。

  )(6)M2:2021年6月末,广义货币(M2)余额231.78万亿元,同比增长8.6%,增速较上月末高0.3个百分点,比上年同期低2.5个百分点。

  北京市房贷市场水平为首套房利率LPR+55个基点(5.2%),二套房利率LPR+105个基点(5.7%)标准。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\ChinaApp首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SHCO北京市人均可支配收入苘比增速(幻资料来源_北京市绞计思^(9)固定资产投资(不含农户):2021年上半年,北京市固定资产投资同比增长9.2%,增速较上月回落3.7个百分点,比2019年同期增长7.6%,两年平均增速为3.71%。

  其中,房地产开发投资同比增长18.1%,较上月回落1.8个百分点,比2019年同期增长22.8%,两年平均增速为10.83%。

  北京市@定资产投资累计同比增速—一囝走资产投资~夸~庳地产开发投资30-20S5S2017年2018年2020耷2021每资钭来源:北京市统计局+%2相关政策简况(1)金融政策时间要点在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百2016年2月2日中国人民银行分点。

  北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不丨好80%。

  通知提出,P斟氏住房贷款期限,暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

  2017年3月17曰知》为弓I导金融机构加大对小微企业的支持力度,增加银行体系资金的稳定性,优化流动性结构,中国人民银行决定,从2018年4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日,上述银行将各自按照先借先还的III醇,使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

  中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策,保持流动性合理稳定,2018年4月17日中国人民银行地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SHOUCONSULTING政策来源■要点时间—弓导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

  中国人民银行发布公告,我国将首次发布新的LPR(贷款市场报价利率)形成机制,推动降低实体经济融资成本。

  机制要求,各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价,并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。

  2019年8月17曰中国人民银行为支持实体经济发展,促进加大对中小微企业的支持力度,P牵低社会融资实际成本,中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于4月15日和5月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,共释放长期资金约4000亿元。

  中国人民银行决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金fU率从0.72%下调至0.35%,2020年4月中央政治局会议为增强银行业金融机构柢御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性,人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度@1里制度。

  2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之曰起4年。

  2020年12月31日中国人民银行、银保监会(2)房地产政策时_政策来源要点1、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  2、开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的,规划部门不予批准。

  3、开发企业新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售,违反规定的,规划国土住建部门依法处理。

  4、开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

  购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

  5、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,北京市住房和城乡建设委员会i匕京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政里局人民银行营业里部、银监会北京监管局发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》【京建发[2017]第112号】可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合2017年3月26日下列条件:(1)名下在京无住房和商办类房产记录的。

  (2)在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  6、对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。

  对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

  8、本公告发布之日起,开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

  9、开发企业中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\ChinaApprai首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JIACONSULTING政策来源要点时间1、企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。

  2、住房城乡建设部门对企业违反本通知规定,将自持商品住房以租代售或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入〃黑名单,规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格,住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

  北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源管理委员会《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》【京建发〔2017〕145号】2017年4月14日确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  试点方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。

  《方案》中有两项内容需要着重强调:一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不占用耕地;二是览政府主导作用的同时,必须尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施自主运作。

  国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》2017年8月28日为加快发展本市住房租赁市场,规范住房租赁管理,推动建立购租并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展,做出一系列通知:进一步完善住房租赁管理服务体制,多渠道增加租赁住房供应,加大住房租赁的金融支持,建立全市统一■的住房租赁监管平台,依托住房租赁监管平台强化服务和监管,明确住房租赁行为规范,维护当事人合法权益,规范房地产经纪服务行为,促进住房租赁企业规范发展,加强住房租赁个人信息保护,加强对网络交易平台的监管。

  北京市住建委等八个部门正式发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》2017年9月29日为深化本市住房供给侧结构性改革,完善住房供应体系,规范共有产权住房建设和管理,满足基本住房需求,根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号),市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同制定了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。

  1、各区人民政府根据共有产权住房需求等请况合理安排共有产权住房用地,用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。

  2、共有产权住房户型以中小套型为主,套型设计功能布局合理,有效满足居住需求。

  3、共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

  开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

  4、共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。

  共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

  北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和国土资源管理委员会关于印发《北京市共有产权住房觀暂行办法》的通知2017年9月30日地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页mCA\Appraisal首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SHOUJIATICONSUL时间政策来源要点―8月26日,第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。

  新修订的《中华人民共和国土地管理法》,把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律,重点有以下五个方面:一是明确农业农村主管部门负责宅基地改革和管理。

  落实深化党和国家机构改革精神,在规定国务院自然资源主管部门统一负责全国土地管理和监督工作的同时,明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作,并赋予了农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。

  坚持实行一户一宅的基本里制度,增加了户有所居的规定,下放了宅基地的审批权,允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

  对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,±ife所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题,能够为农民直接增加财产性的收入。

  同时在集体经营性建设性用地入市的时候,要求必须由村民代表大会,或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。

  要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示,还要与被征地农民协商,必要时组织召开听证会,跟农民签订协议后才能提出办理征地申请,办理征地的审批手续,强化了对农民利益的保护。

  在征地补偿方面,改变了以前以土地年产值为标准进行补偿,实行按照区片综合地讎行补偿,区片综合地价除了考虑产值,还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定。

  7卞久基本农田划定以乡(镇)为单位进行,由县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门组织实施。

  国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用_用或者土地征收的,必须经国务院批准。

  要求土地利用总体规划应当统筹安乡生产、生活、生态用地,满足乡村产业和基础设施用地合理需求,促进城乡融合发展。

  土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定2019年08月28日排。

  新修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》,明确了集体经营性建设用地市场的范围。

  新修订的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》自2020年1月1日起施行。

  3.当地房地产市场总体状况①房地产市场建设情况2021年上半年,北京市房地产开发企业房屋新开工面积为909.2万平方米,同比下降14.7%。

  其中,住宅新开工面积为512.7万平方米,同比下降22.5%;办公楼为35.6万平方米,增长1.9倍;商业营业用房为33.3万平方米,下降36.4%。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JIACONSULTI北京市房屋竣工面积为589.5万平方米,同比增长1.5倍。

  其中,住宅竣工面积为265万平方米,增长1.3倍;办公楼为66.1万平方米,增长46.3%;商业营业用房为47.6万平方米,增长1.2倍。

  ②房地产市场销售情况2021年上半年,北京市商品房销售面积为488.7万平方米,同比增长65%。

  其中,住宅销售面积为412.2万平方米,增长93.4%;办公楼为21万平方米,增长54.4%;商业营业用房为8.7万平方米,下降78.5%。

  ③房地产开发企业到位资金情况2021年上半年,北京市房地产开发企业到位资金为2830.7亿元,同比增长30.8%。

  其中,定金及预收款为1598.9亿元,增长91.1%;国内贷款为529.3亿元,下降19%;自筹资金为4487亿元,下降2.8%。

  4.当地同类房地产市场状况估价对象位于北京市房山区良乡金光北街1号,周边多为工业企业用地,估价对象土地用途为工业用地,故在此对2021年第二季度北京市土地市场进行简要分析:2021年上半年,北京市土地成交总面积440.56万rrf(建设用地面积),环比增长40.46%,同比增长141.81%;成交宗数为62宗,其中住宅用地31宗,工业用地12宗,混合用地10宗,物流仓储用地5宗,商办用地2宗,文化设施用地、绿隔产业用地(集体)各1为5.46%。

  其中,6月全市土地成交总面积31.93万rrf(建设用地面积),环比下降85.08%,同比增长9.7倍;成交宗数为3宗,均为工业用地,底价成交。

  区域内有创美水处理材料技术研究所、北京超羽纤维制品有限公司、北京帕尔普线路器材有限公司、北京嘉德福塑料制品公司、北京华威柯隆电气科技发展有限公司,工业集聚度较优。

  根据估价人员掌握的资料及对周边土地市场调研,目前该区域内土地开发利用形式主要表现为企业的自主生产用房,建成后房地产主要为企业自用,对外出售或出租较少,区域内建成工业项目房地产二手转让市场不活跃。

  根据估价人员的市场调查,结合估价对象周边区域近期土地招拍挂出让市场公布的相关数据,与估价对象相似类型较少,周边工业项目土地出让市场因项目自身特点、规划特点及竞价程度不同,成交价格水平楼面单价大约在1340-1929元/平方米之间,部分同类型土地使用权成交价格如下表:宗地面积(平方米)建筑面积(¥75*)容积交易成交价掐成交楼面价(元/平方米)使用年宗池位簠规划用途成交日期率方式限(年)(万元)北京石化新材料科斯业基地核心区东区B7-13、B7-18地块工业用地项目M1—类工^用.73挂牌60631

  五、价值时点二o二一年七月六日(实地查勘之日)六、价值类型本报告的估价结果是指估价对象在价值时点正常使用的条件下、土地开发程度为宗地红线内、地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号外通路、通电、通讯、通上水、通下水、供暖及供气和宗地红线内已建成建筑物、土地使用权剩余年限为24.2年(2045年9月12曰止)出让条件下的工业用途房地产抵押价值。

  其中:(-)房地产抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

  (三)法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时,已存在的依法优先于本次柢押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

  七、估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则:(一)独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

  所谓独立就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响,应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。

  所谓客观就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见,应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。

  所谓公正就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何—方,应坚持原则、公平正直地进行估价。

  (二)合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

  依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释,还要依据估价对象所在地的有关地方性法规(民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例),国务院所属部门颃发的有关部门规章和政策,估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策,以及估价对象的不动产登记簿(房屋登记簿、土地登记簿)、权属证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等)。

  遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象,而是指依法判定估价对象是明舯状况的房地产,就应将其作为那种状况的房地产来估价。

  (三)价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

  估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层第20页联系电话CA\仲r首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SHOUCONSULTING是不同的。

  所以,在房地产估价时统一规定:如果一些款项的发生时点与价值时点不一致,应当折算为价值时点的现值。

  估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到房地产市场价格的波动,同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。

  (四)替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

  因为任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并货比三家然后购买其中效用最大(或质量、性能最好)而价格最低的,即购买性价比高或物美价廉〃的。

  市场上买者、卖者的这些行为导致的结果,是在相同的商品之间形成相同的价格。

  房地产价格的形成一般也如此,只是由于房地产的独一无二特性,使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一个房地产市场上,相似的房地产会有相近的价格。

  因为在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较,从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格,任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。

  (E)最高最佳利用原则遵循最高最佳利用原则,估价结果应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值。

  估价对象的最高最佳利用状况,应包括最佳的用途规模和档次,并应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

  估价对象最高最佳利用状况的确定,应了解、分析估价对象的权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。

  当两者的开发利用权利不相同时,应根据估价目的判定从权利人角度或意向取得者角度进行估价,并相应确定估价对象的最高最佳利用状况。

  当估价对象已做了某种利用时,应根据最高最佳利用原则,对估价前提做出下列判断和选择:(1)以维持现状、继续f翻最为合理的,应选择该前提进行估价;(2)以更新改造再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价;(3)以改变用途再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价;(4)以改变规模再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价,(5)以重新开发再予以利用最为合理的,应选择该前提进行估价;(6)其他情况,应采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价。

  (六)谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的原则,它要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断,应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JlAILTICONSU重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

  八估价依据(-)法律、法规和政策性文件(1)《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过,2021年1月1日起施行);(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,2020年1月1曰起施行);(3)《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26曰第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,2020年1月1曰起施行);(4)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号、2016年12月1日起施行);(5)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号,1999年1月1日起施行、2014年7月29曰第二次修正、2021年7月2日第三次修订);(6)《城市房地产抵押管理办法》(中华人民共和国建设部令第56号,自2001年8月15曰起施行)。

  (二)技术标准、规程、规范1.《房地产抵押估价指导意见》;(建住房(2006)第8号2006年1月13日颁布、2006年3月1曰实施);2.《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2013年6月26日联合发布、2014年2月1日实施);3.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布、2015年4月8曰发布2015年12月1曰实施);4.关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知(北估秘[2016]001号,2016年6月1曰起施行);5.《关于调整<北京市房屋重置成新价评估技术标准>相关系数的通知》(北估秘[2018]011号,2018年6月1曰起执行)。

  (三)产权人提供的资料1.《项目情况说明》;2.《法定优先受偿款调查表》;3.《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】复印件4.《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】复印件;5.产权人《营业执照》复印件;地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层第22页联系电话mCA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号______JIACONSULTI6.产权人提供的其他有关资料(四)估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料1.实地查勘、摄影和记录;2.《中国城市地价动态监测》;3.《北京市地价监测报告》;4.人民银行公布的资金存、贷款利率;5.估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。

  九、估价方法根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015),通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

  估价方法的选择应根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

  (-)估价方法选用分析根据估价人员掌握的资料,依据估价技术要求,选取成本法作为本次估价的基本方法,求取估价对象的价值。

  估价方法选用理由及估价方法定义具体如下:可选估价估价方法定义估价方法是否选择理由厘否选取方法比较法是取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

  估价对象周边同类型物业整体房地产市场成交案例较少,较难收集成交案例,故本次评估不选取比较法对估价对象房地产进行估价。

  比较法不选取收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益_将未来收益转换为价值得到估估价对象周边同类型物业多为自用,出租较少,且各个厂区利用情况差别较大,难以确定其租金收益,故本次评估不选取收益法。

  假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

  假设开发法适用于评估具有投资开发价值或再开发潜力的房地产,估价对象为已完成开发的工业项目,财次评估不选取假设开发激乍为估价方法。

  假设开发不选取法估价_现为已开发完成的物业,其土地、建筑物在开发建设工程中的土地取得费、建筑物基础、结构、装修设备等各项费用可作较为准确的测算,符合成本法的应用条件及使用范围,故本次评估选取成本法进刪介。

  成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

  成本法选取(二)估价技术路线.运用成本法求取估价对象成本价值,确定估价对象房地产价值;2.确定估价对象的法定优先受偿款;3.将估价对象房地产价值扣除法定优先受偿款,求取估价对象抵押价值。

  十、估价结果估价人员根据估价目的,遵循估价原则,根据国家有关房地产估价的规范、规定,按照估价地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页mCA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JIACONSULTING程序,经过实地查勘与市场调查,选用成本法对估价对象进行了测算,确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2021年7月6日的估价结果如下:(币种:人民币)>假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值:房地产价值总价:8634万元大写金额:捌仟陆佰叁拾肆万元整综合楼面单价:4596元/平方米>注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款:法定优先受偿款总额:0元大写金额:估价对象房地产抵押价值:房地产抵押价值总价丄大写金额:捌仟陆佰叁拾肆方先整综合dfe单价:4596元岸方杂具体如下00ft‘>

  :8634;房地产柢押价值评估结果汇总表.......................数额及说明顷目及单位________-------数额说明总价(万元)8634其中:土地总价(万元)42311.假定未设立法定优先受偿权利下的价值建筑物总价(万元)4403单价(元/nf)45962.注册房地产估价师知悉的总额(万元)2.1+2.2+230法定优先受偿款根据产权人出具的《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,估价对象存在抵押他项权利,至价值时点,该项抵押他项权利尚未注销。

  根据《项目情况说明》及《法定优先受偿款调查表》,本次评彳古是以同一抵押物向同一银行申请贷款的续贷项目,故本次评估在计算房地产抵押价值时未将已存在的抵押债权数额作为法定优先受偿权款予以扣除。

  2.1已抵押担保债权数额总额(万元)02.2拖欠建设工程价款估价对象为现房,不存在拖欠建设工程价款。

  总额(万元)0根据产权人提供的《法定优先受偿款调查表》,估价对象不存在其他法定优先受偿款情况。

  2.3其他法定优先受偿款总额(万元)0总价(万元)86343=1-23.抵押价值单价(元/rrf)4596地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层第24页联系电话■mCA\ChinaAppraisalAssociation中估联行成员机1首佳顾问北京首佳(2021)估字第FC20210102S33Z号SHOUJiACONSULTI十一、注册房地产估价师参加本次估价的注册房地产估价师为:姓名注勝签名日期签名李晨宇(项目负责人)/年f月Y曰1120200049圳年f月汾郝秀丽4420140082曰肖欢欢年1120190020曰十二、实地查勘期二O二一年七月六曰。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SHOUJIACONSULTING变现能力分析与风险提示LiquidationAnalysisandRiskDisclaimer一、变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押物转换为现金的可能性,不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下,变现能力有所不同。

  本次评估对估价对象房地产的通用性、独立使用性可分割转让性、区位、开发程度、价值大小、市场状况等影响其变现能力的因素及其对变现能力的影响,假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度,变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿IIIJ5序等方面进行分析,具体如下:(-)影响估价对象变现能力的因素及分析影响因素变现能力分析定义估价对象证载土地用途为工业用地,证载房屋用途为工交,现状作为车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房,相对于住宅、办公物业,市场吸纳能力较弱,作为其他用途使用可能性不大,通用性一般。

  通用性估价对象为工业项目,现状作为车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房,部分空置,每栋建筑作为厂区的主要生产、办公场所或相应配套,单幢建筑物的独立使用性较差,整体独立使用性较好。

  可分割转让性估价对象位于北京市房山区良乡金光北街1号房地产,区域内工业集聚程度较高,随着周边可供开发建设的土地所剩不多,区位较好。

  区位条件估价对象为已建成并投入使用的房屋以及占用土地使用权,目前使用状况较好,有利于估价对象变现。

  开发程度估价对象总体价值量较大,对潜在购买者的资金能力要求较高,不利于估价对象的快速变现。

  价值大小本次估价7橡的合法用途为:m,:m用途房地产市场吸纳能力较弱,且估价对象现状作为车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房,购买群体有限,对估价对象的变现有一定不利限制。

  (二)变现价格与市场价值差异程度分析假定在价值时点强制处分估价对象,考虑估价对象所在区域市场发育的完善程度、价外手续费、竞价空间、快速变现的付款方式、双方无合理的谈判周期、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响,最可能实现的价格_般比公开市场价值要低。

  本次估价对象证载土地用途为工业用地,现状作为车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房,工业用途房地产市场吸纳能力较弱,且估价对象为企业整体特定用途房地产,购买群体受限,其变现价格通常与市场价格存在较大差异。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号JIAULTI(三)变现时间长短分析通过上述对影响估价对象变现能力因素的分析,估价对象作为企业生产及办公综合性工业用房,整体处置的可能性较大,对购买群体有一定局限性,且估价对象整体房地产价值较大,变现时间会较长;估价对象作为工业用途房地产,其作为其他用途的可能性不大,且工业用途房地产较住宅用途房地产而言,受众群体有限,市场吸纳能力较弱,不宜变现,整体变现时间较长。

  (四)变现费用、税金的种类和清偿顺序1.变现费用及税金种类变现费用及税金种类:增值税及附加、印花税、土地增值税、诉讼费。

  2变现过程中的清偿顺序根据《城市房地产抵押管理办法》(中华人民共和国建设部令第98号)第47条规定,处分抵押房地产所得金额,依下列顺序分配:①支付处分抵押房地产的费用;②扣除抵押房地产应缴纳的税款;③支付优先于柢押权人债权法定优先受偿款;④偿还抵押权人债权本息及支付的违约金;⑤赔偿因债务人违法合同而对抵押权人造成的损失;⑥剩余金额交还柢押人。

  二、风险提示(-)报告使用人应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险本次抵押评估是评估设定柢押时的房地产价值,但柢押期限是一年或多年,还有还款的宽限期,若期间房地产市场变动造成的房地产价值下降就会形成预期风险。

  房地产市场是地区性市场当地市场环境条件变化的影响比国家市场环境条件变化影响大得多。

  根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限/制:1抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。

  5.市场上出现配套设施更完善、功能更先进的替代品造成抵押物功能折旧,导致房地产柢押价值下降。

  6环境因素或区位条件恶化、小区品质下降等情况弓胞抵押物外部不经济,导致房地产抵押地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线)估字第FCZ号SHOUJIACONSULTING价值下降。

  7.有关抵押物的心理阴影(恶性案件、经营失败、破产等),导致房地产抵押价值下降。

  (二)续贷房地产的房地产市场和房地产市场已经发生变化的风险根据产权人提供的资料及介绍,估价对象目前设定了抵押登记。

  自上述柢押登记之曰至价值时点,估价对象处于持续正常使用状态,维护状况良好,房地产状况无明显变化;且北京市工业房地产市场整体保持平稳,故估价对象不存在续贷房地产的房地产状况和房地产市场已经发生变化的风险。

  (三)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响随着时间的推移,估价对象将面临使用功能退化、外观及配套设施老化、抵押期间的使用耗损、风险等问题,其价值可能降低。

  另外,房地产在经营或使用过程中,若存在经营环境、带租约和物业管理等问题、涉及到政府、业主、消费者和管理者的关系,这些工作处理不当,可能造成物业的贬值或空置率增加,影响物业的价值实现。

  因此随着时间的推移,估价对象的价值也会发生变化,增值或减损均有发生的可能,抵押权人应当要特别关注估价对象价值的减损。

  本报告估价结果是估价对象在特定的价值时点和特定的估价目的之前提下的房地产抵押价值,建议抵押权人密切关注估价对象及房地产市场状况。

  (四)抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点包括抵押房地产自身风险及系统风险,尤其是抵押期限较长的抵押贷款项目,建议抵押权人密切关注抵押物状况及市场动态,监测风险。

  主要风险点分析如下:1.市场是不断变化的,房地产市场的供给与需求也在不断变化,而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动,这种风险极大影响抵押房地产的变现。

  2.政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响,从而给抵押权人带来风险。

  在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗;不当使用或空置,质量隐患,管理维护不妥,甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。

  4.抵押人不能履行债务时,柢押权人是要将其抵押房地产变现,而不是收回抵押物。

  这时会出现因处置柢押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。

  5.或然损失风险,火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。

  6.抵押人(贷款人)信用、道德影响着还贷计划,其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层第28页联系电话CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号SHOUJIACONSULTI7.因估价对象整体价值较大,整体处置时受让方需一定的经济实力,故市场需求群体受到一定的限制。

  (五)合理使用评估价值请充分注意市场风险及估价对象的变现能力,合理使用估价结果,估价结果仅供委托人参考,具体用于抵押的房地产范围及可担保的数额最终由抵押当事人协商确定。

  (六)定期进行再评估鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点,建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产柢押价值进行再评估,以控制贷款风险。

  如房地产市场出现明显波动时,即使在抵押期内,估价委托人也应及时对估价对象抵押价值重新评估。

  地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层第29页联系电话CA\首佳顾问北京首佳(2021)估字第FCZ号CONSULTING中估附件Appendix—、《项目情况说明》二、《法定优先受偿款调查表》三、估价对象位置示意图四、估价对象现状照片五、估价对象《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】复印件估价对象《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】复印件/\x七、产权人《营业执照》复印件八、房地产估价机构《营业执照》复印件九、房地产估价机构备案证书复印件十、注册房地产估价师估价资格证书复印件地址:北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层联系电线页项目情况说明北京首佳房地产评估有限公司:本次委托贵公司评估的房地产位于北京市房山区良乡金光北街1号房地产【证载土地用途为工业用地,证载房屋用途为工交,国有出让土地使用权面积为37213.70平方米,房屋总建筑面积为18787.80平方米】。

  项目基本情况说明如下:1、委估对象已取得《国有土地使用证》【京房国用(2009出)第00130号】、《房屋所有权证》【京房权证房股字第0700049号】,证载土地用途为工业用地,证载房屋用途为工交,国有出让土地使用权面积为37213.70平方米,房屋总建筑面积为18787.80平方米,目前委估对象作为自用车间、办公及食堂、库房、锅炉房等配套用房,部分空置。

  2、目前,委估对象存在柢押他项权利,至2021年7月6日,上述抵押他项权利尚未注销,但本次估价系在同一银行办理续贷手续;除此之外,委估对象不存在租赁及其他担保等他项权利。

  3、目前,委估对象所在宗地内存在加建建筑物及围墙外移情。

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